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王婷婷:如何在别尔哥罗德州购置不动产?
发布日期:2018-05-31

一、《俄罗斯联邦土地法典》对外国公民、无国籍人和外国法人(以下统称外国人)的限制


1、外国人获得土地所有权的权利应当根据《俄罗斯联邦土地法典》和其他联邦优德88来确定(第5条第2款)。


2、对于位于边界地区(该地区清单由俄罗斯联邦总统根据俄罗斯联邦关于国家边界的联邦优德88确定)和俄罗斯联邦优德88规定的特殊地区的土地,外国人不能拥有其所有权(第15条第3款)。


3、外国公民、无国籍人可以拥有位于俄罗斯联邦境内土地的租赁权,但《俄罗斯联邦土地法典》另有规定的情况除外(第22条第1款)


4、作为建筑物的所有权人,根据《俄罗斯联邦土地法典》第35条规定的程序和第5条第2款、第15条第3款、第22条第1款之规定,外国人对于该建筑物所占用的他人土地享有优先购买和租赁的权利。俄罗斯联邦总统可以规定一些建筑物的清单,对于该清单中的建筑物不适用前述优先权规定(第35条第5款)。


5、外国人取得国有或者市政所有的土地所有权必需是有偿的,费用标准由《俄罗斯联邦土地法典》规定(第39.4条第4款)。


二、《俄罗斯联邦农业用地流通法》对外国公民、无国籍人和外国法人的限制


1、外国公民、无国籍人、外国法人和外资比例超过50%的俄罗斯法人针对农业用地的权利根据《俄罗斯联邦农用土地流通法》确定(第2条第2款)。


2、外国公民、无国籍人、外国法人和外资比例超过50%的俄罗斯法人只能取得农业用地的租赁权(第3条)。


三、外国公民在俄罗斯购置房产相关规定


众所周知,根据俄罗斯联邦现行优德88,外国人有权利在俄境内购买不动产,其中包括住宅,公寓,商用建筑等。但为了保护国家安全,俄罗斯优德88对涉及外国人因素的不动产交易施加了一些限制,外国公民有义务严格遵守相应的限制。


在购房者查看某个区域的房产之前,需要确保该地区对俄罗斯联邦非常驻居民开放。因为在某些领域,只有俄罗斯公民才能获得相应的不动产所有权。

签署不动产买卖合同时外国公民需要提交:

•经过公证翻译的护照;

•签证;

•俄罗斯联邦落地签。

优德88规定,只对那些以合法基础在俄罗斯境内停留的外国公民有权利购买不动产,这种合法基础包括:

•长期居住证(绿卡);

•暂住许可;

•签证;

•移民卡。

在签订合同前,必须要检查全部文件的有效性。该买卖交易可以由外国公民授权的代理人来完成。这种授权必须由俄罗斯公证处公证或者经过签订了海牙公约的成员国家的认证。如果该公民的母国不是海牙公约的成员国,那么需要通过该公民国家的外事部门认证。认证之后再由俄罗斯领事馆对该翻译公证认证(合法化)。认证后的授权委托书只在俄罗斯联邦境内有效。


向公证处提交文件时,应确保这些文件都以规定的方式书写。用铅笔书写、有污点、有擦除痕迹或其他缺陷的文件公证处将不会认可。


应该特别注意另一个俄罗斯优德88规定的重要要求:如已婚的外国公民想要购买俄罗斯不动产,除了要准备所有上述必须提交的文件外,还应该获得其配偶的同意。这种同意要求以官方书面的形式提出,并且需要进行公证认证。


与外国公民进行的买卖不动产交易均以卢布为单位,无论买方是哪个国家的公民。卢布兑换外汇的汇率可以由双方在达成交易时协商解决。


成为俄罗斯不动产的享有权人后,该外国公民应该进行登记。如果护照签证服务处拒绝为买方登记,其可以向法院提出申诉。


四、在俄罗斯如何办理不动产及不动产交易的国家登记


根据俄罗斯优德88,土地和建筑物属于不动产,应当依照优德88办理不动产的国家登记。不动产的相关交易,如买卖、租赁、抵押等也要办理国家登记。


目前,在俄罗斯办理不动产登记的国家主管部门为主管国家地籍登记、权利登记以及维护统一国家不动产登记簿并提供登记簿中所载的信息的俄罗斯联邦执行机关以及其下属机关。相关联邦优德88可参考“不动产国家登记”(РФ ФЗ О государственной регистрации недвижимости)。


在别尔哥罗德市不动产交易

应在哪里登记?


31号联邦国家登记、地籍和测绘(别尔哥罗德州)管理局

管理中心办公室


308010 , 别尔哥罗德州, 别尔哥罗德市, 波格丹赫梅利尼茨基路162号

8 800 100-34-34


31号别尔哥罗德州多功能中心

别尔哥罗德州国家自治机构“提供国家和市政服务多功能中心”(多功能中心授权)


308000 , 别尔哥罗德州, 别尔哥罗德市, 斯拉瓦大街25号

(4722) 42-42-42


31号别尔哥罗德州多功能中心

别尔哥罗德市自治机构“提供州和市政服务多功能中心”


308036 , 别尔哥罗德州, 别尔哥罗德市, 叶赛宁街9号4栋

8 (4722) 20-30-00


31号别尔哥罗德州联邦国家预算机构分支机构“联邦国有企业全俄登记局”

中央办公室/跨区部门


308007 ,别尔哥罗德市, 波格丹赫梅利尼茨基路86号B

8 800 100 34 34, (4722)20-04-58, 31-81-75, 20-04-83, 20-04-71


31号别尔哥罗德州联邦国家预算机构分支机构“联邦国有企业全俄登记局”

中央办公室/第二办公区


308007 ,,别尔哥罗德市, 波格丹赫梅利尼茨基路162号

8-800-100-34-34


登记不动产所有权需要的文件


基本文件:


•护照,个人身份证明;


•买卖合同(3份),也可能是赠与合同,互易等合同;


•不动产交付证明文件(3份);


•支付国家规费(2000卢布)的收据;


•管理公司房屋手册中的摘录。


其他补充文件:


•法院的判决(如有的话);


•涉及14岁以下未成年参与交易的出生证明;


•代理人进行交易的授权委托书;


•配偶同意出售房地产的证明(经公证)。

不动产登记价格:


在国家登记局(多功能中心)登记不动产的国家规费

2000 卢布

登记土地的国家规费

100 卢布

从国家统一不动产登记局获取摘录(如今摘录已经取代了国家登记证明书)

750 卢布


登记不动产- 地产(房屋)中介费用


寻找方案,完成交易

总价格的2%

进行交钥匙交易

30 000 卢布起


进行不动产国家登记的程序


了解不动产国家登记的程序非常重要。登记开始时,必须要收集所有必要的材料以便提交到相应机关。

对于此程序,主要准备的材料是:


- 所有有关住宅(土地)面积的信息材料;


- 有关该不动产位置、布局的信息;


- 各种相关证明,例如买卖合同;


- 表明处所技术状况的材料;

通常,在收集齐这些材料后,主办人携申请一起前往国家机关相关职员的接待处。在几天之内,相关领域内专业人员会对申请人登记不动产的可行性进行全面分析,并做出决定。如果最终申请人收到了肯定答复,那么有关该财产的新信息将立即记录到相应登记簿中。


五、俄罗斯不动产所有权人的税务登记以及应当缴纳的税种


根据《俄罗斯联邦税法典》第83条之规定,如果组织或者个人拥有不动产,则必须在不动产所在地税务机关进行税务登记。不动产登记机关会将不动产权利人-外国人的信息转给税务机关,而税务机关会根据收到的这些信息进行税务登记。


《俄罗斯联邦税法典》将不动产分为建筑物和土地,从而分别缴纳财产税和土地税。


如果外国人和外国法人在俄罗斯拥有不动产(房屋等建筑物),要按照《俄罗斯联邦税法典》等相关优德88规定缴纳个人财产税或组织财产税。


组织财产税


根据《俄罗斯联邦法典》的规定,组织财产税属于地区征收的税种,在俄联邦税法典规定范围内由俄罗斯各联邦主体以优德88形式确定具体税率、征税期限和程序。在联邦税法典的规定下,可以由俄联邦主体制订税收优惠政策。 


税率由各联邦主体自行制订,但是税法典规定了上限,不得超过2.2%。例如,对于莫斯科市:2014年 - 2015年1.5%,2016年 - 1.7%,2016年及以后年份 - 2%; 俄罗斯联邦其他主体:2014年 - 1.0%,2015年 - 1.5%,2016年及以后年份 - 2%。


别尔哥罗德州的组织财产税

纳税人和(或)财产范围

数额,%

 拥有被认定为税收对象的财产的组织。

2,2

由别尔哥罗德州政府决议确定的以地籍价值作为税基的不动产财产。

2

根据2004年12月30日联邦优德88第215-FZ号“关于住房公积金合作社”设立的住房公积金合作社登记在别尔哥罗德州领域内,包括不动产财产(住宅建筑和居住区,这些建筑物不按照对于核算确定的程序记录在资产负债表上作为固定资产)以及以公民 - 住房公积金合作社成员资助而获取或者建造的不动产财产。

0,3

1.天然气主管设施,天然气开采设施,氦气生产和储存设施; 2.规定在技术性项目中开发当地矿藏和其他完成带有石油因素工作的项目性文件的设施(财产),或者基础建设项目文件中包含的设施(财产),或为了保障第1点提到的不动产财产基础性能的项目性文件中的设施(财产)。在相同条件下适用应同满足以下要求: - 该设施自2015年1月1日起在纳税期间首次投入使用; - 这些设施完全或部分位于萨哈(雅库特)共和国,伊尔库茨克或阿穆尔州内; - 这些设施在整个纳税期内属于在俄罗斯联邦税法典第342.2条第5项第1款规定的组织所有。

0


个人财产税


个人财产税属于地方税种,主要是对自然人拥有房产进行征税,房产价值30万卢布以内按照不超过1‰的税率征收,30万至50万卢布在1‰至3‰区间内确定,50万卢布以上在3‰至2%区间内确定。


别尔哥罗德市的个人财产税


设施的类型和/或地籍价值和/或设施的位置和/或领土区域的类型

数额,%

地籍价值(不含税赋减免)在400万卢布以下的住宅(公寓,房间)、车库、停车位、农业建筑或设施,每个设施的面积不超过50平方米,并且位于为了进行个人附属农业、夏季别墅、园艺设施或者个人住房建筑的土地上。

0,1

地籍价值(不含税赋减免)超过400万卢布的住宅(公寓,房间)。

0,15

住宅建筑物、被指定设计为住宅的未建成建筑。

0,3

规定在税法典第378.2条第7款名单中纳税的对象,包括根据第378.2条第10款第2段所规定的纳税对象和每个地块价值超过300万卢布的纳税对象。

2

其他纳税对象

0,5


土地税


土地税属于地方税种,购买土地,成为土地拥有者即成为土地税的纳税人。俄联邦税法典规定了土地税的上限:地块价值的1.5%,各地可制订本地的土地税税率,如首都莫斯科农业用地税率为0.3%,而私人停车场用地的土地使用税为0.1%。


别尔哥罗德市的土地税


土地类别名称/使用土地许可

数额,%

自然人,法人,个体工商户

土地:1.属于农业用地或者农用和为了农业生产而被使用的部分土地区域;2.由住房基金和住房-公共服务的基础建设工程设施占用的(除土地上的权利份额没有投入到住房基金中而是投入到住房-公共服务的基础建设工程设施中外)或为了个人住宅而购买(被提供)的土地;3.为了进行个人附属农业、园艺设施,或者养殖业和夏季别墅建筑而提供的土地;4.根据俄罗斯联邦立法关于保护流通、安全和海关需要而被限制流通的土地。

0,3

自然人法人

其他土地

1,5

自然人 法人

分配给俄罗斯联邦武装部队初级职业专家培训的土地以及用于建造体育场的土地

0,05

自然人 法人

用于建设机场设施建筑的土地

0,03

自然人 法人

按照别尔哥罗德州“社会经济发展战略”,由国家主管部门或地方政府协调或资助的,在地区内实现投资项目实施期不超过5年的,投资额超过10亿卢布的用于基础设施建设的土地。

0,0075

自然人 法人



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■ 作者简介

王婷婷,山东优德88事务所跨国投资w88优德部w88优德官网中文版助理,莫斯科办公室副主任,擅长领域:跨国投资并购,海外工程,俄罗斯公司法、破产法、合同法、劳动法、家庭法、侵权责任法等。


■ 联系方式

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