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杜晶:军队停偿案件之房屋租赁纠纷的实务思考
发布日期:2018-06-04

1998年党中央、中央军委作出军队一律不再从事经商活动的重大决策。军队停止经商活动后,为了合理利用军队富余资源、支援国家经济建设,军委确定允许部分仍可为社会提供服务并适当收取一定费用,也就是对外有偿服务。其中就包括房地产租赁服务。2016年中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》,计划用3年左右时间停止军队一切有偿服务活动。所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动,凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签,能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。


正是在这种军队政策背景下,军队停偿案件中的房屋租赁纠纷集中在全国各地法院审理。笔者通过梳理在办的各个项目事实情况,结合各地法院的判例及司法实践工作,以及相关优德88法规,将目前房屋租赁纠纷中主要涉及的合同效力问题、合同解除问题、解除后继续占用房屋问题、解除后的装修赔偿问题在此进行梳理,望抛砖引玉,大家共同研究探讨。


看点

01

已经实际履行的,未经上级审批、未取得《军队租赁许可证》的租赁合同是有效的。


在案件办理过程中,我们发现很多房地产租赁合同由于某些客观原因并未及时经过军队上级审批并盖章,有的也未取得《军队房地产租赁许可证》。但是按照《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》(后营字[2004]1285号)之相关规定,《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。出租军队空余房地产,必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续,申领《军队房地产租赁许可证》。同时规定,出租军队空余房地产,必须签订军队统一制式的《军队房地产租赁合同》范本,并经军队房地产管理部门审核同意后,方可生效。那么在这种情况下,对于不满足上述出租条件的房屋租赁合同是否因适用上述规定而无效?


笔者认为,军队租赁合同在满足已经实际履行的条件后依然是有效的。首先,虽然出租军队空余房地产,必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续、申领《军队房地产租赁许可证》,但申领办理《军队房地产租赁许可证》依据的上述规定是军队制定的部门规章性质的文件规定,不属于优德88和行政法规的范畴,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定,不能以部门规章作为确认合同无效的优德88依据。其次,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用优德88若干问题的解释》第四条之规定,当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。合同双方已按合同约定履行了将租赁房屋交给承租人使用的合同义务,且承租人也已实际租赁并使用了租赁物亦履行了交纳租金的义务,同时出租人向承租人交付房屋、收取租金时,双方均未对此提出任何异议,租赁合同已经实际履行。


所以,既然租赁合同是双方当事人的真实意思表示,并未违反优德88、行政法规的强制性规定,且已经实际履行,所以从维护交易安全及保护交易秩序的角度出发,应当认定合同合法有效。


看点

02

军队停偿纠纷中的军队租赁合同可以情势变更原则作为合同解除的法定依据,自解除通知到达对方时解除。


情势变更是指合同成立后,因客观情况发生变化,导致合同基础动摇或丧失,允许当事人变更或解除合同,以维护诚信公平之原则。2016年中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》,停止军队一切有偿服务活动。虽然合同法及相关司法解释并未明确规定军队政策调整属于情势变更情形,但是如果确实因军队政策的调整导致不能继续履行合同或者不能实现合同目的的,当然属于当事人意志之外的客观情况发生了重大变化的情形,系合同相对人无法预见之事实,因此该原因应当认定属于合同法司法解释(二)第二十六条规定的情势变更情形。


在中央军委下发停偿通知后,若军队已经向承租人及时发送解除合同通知并告知合同即将解除的具体时间,则根据《合同法》第九十六条的规定,合同自通知到达对方时解除。若对方在收到解除合同的通知后有异议的,应当及时请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。若对方未对军队解除合同事项及时提出异议的,视为默认同意解除合同,那么在解除合同的通知送达之日,双方合同即已经解除。


看点

03

依据情势变更原则解除合同的,承租人无权要求赔偿可预期利润损失,而仅限于主张已经发生的实际损失。


首先,赔偿标准不应适用于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。该条中不履行合同义务给对方造成损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,系以适用过错责任原则为基本前提的,其法理在于对违约负有责任的一方不能在给对方造成损失的同时,反而因违约行为获得不当利益。依据情势变更原则解除租赁合同不属于合同当事人一方的过错,而是归于合同当事人意志之外的原因导致的解除,因此情势变更下的合同解除不符合适用过错责任的前提条件,不应适用该条优德88规定。


其次,赔偿标准应当适用于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定。该条并非仅仅解决是否应当变更或者解除合同的问题,在依据该规定解除合同时,如果合同当事人一方或双方已经履行或者部分履行合同,那么无论是通过当事人的协商还是通过法院裁判解决,都会涉及当事人已经发生的损失的处理问题。在当事人对合同解除后的损失承担问题向法院提起诉讼解决时,人民法院应当根据公平原则合理确定损失的处理。也就是说,本条不仅确定了根据公平原则是否变更或者解除合同,同时还确定了可根据公平原则丈量解除后的民事责任的承担问题。而根据目前同类优德88问题的最高院判例,民事责任承担的公平原则问题,则应当遵循填平原则,已经实际发生的费用、损失以及已经完成的工作或实际付出的劳动应当获得的合理报酬,应当予以补偿。对于尚未进行的工作和付出的劳动,没有理由获得报酬或者可得利益。所以笔者认为,房屋租赁纠纷中涉及的同类问题,应当同样适用,而可预期利润损失就属于尚未进行的部分。因为可预期利润损失未实际发生,所以出租人不予承担,并非是让承租人分担了损失,更不是让承租人承担了责任。


看点

04

出租人在通知解除后停水停电,承租人未腾还房屋的,也应当向出租人支付合理的补偿。


一般情况下,在租赁合同解除后,若承租人继续占用租赁房屋进行正常经营、使用的,则应当按照实际占用使用期限支付房屋占用使用费。


但若出租人单方面通知承租人解除合同后即采用停水停电行为导致承租人无法正常经营、使用房屋的,则不管承租人是否营业,承租人在腾还房屋之前,仍然应当向出租人承担合理的房屋占用期间的补偿。首先,对于承租人来讲,因为在租赁合同解除后,承租人负有防止损失继续扩大的义务,也就是说应当在合理期限内腾还承租的房屋。承租人未及时止损而是继续占用租赁房屋的,承租人对继续产生的损失负有过错,应当对损失承担相应责任。其次,对于出租人来讲,虽然租赁合同解除后出租人无需继续履行原租赁合同向承租人提供符合使用条件的房屋的义务,但毕竟是对租赁房屋进行了停水停电,房屋经营使用的正常功能已经不具备,原承租人使用租赁房屋的目的无法达到,所以此处不应给予租金同等价格的房屋占用使用费,而是结合案件其他因素给予出租人合理补偿数额为妥。


看点

05

装修损失赔偿中未形成附合的装修部分不应当由出租人赔偿;装修损失赔偿中形成附合的装修部分,应当区分现值损失和未摊销损失,并以低者为数据参考。


1、对于经过未形成附合的装饰装修物,不论租赁合同期限是否届满,承租人作为所有权人享有处分权,承租人可以拆除取回装饰装修物;如果承租人选择不拆除装饰装修物,也不能要求出租人折价补偿,除非出租人同意补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用优德88若干问题的解释》第十条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。”所以租赁房屋内可移动的设施设备等未形成附合的的装饰装修,在合同解除后,承租人应当自行处置,出租人不应当给予折价补偿。


2、扣除可以移动的未形成附合部分后,对于不可拆卸的形成附合的装修部分才应当是双方应当讨论的装修赔偿争议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用优德88若干问题的解释》第十一条之规定,因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。所以责任承担不能过高或者过低,应当有一个合理的支持理论。而目前各地法院对附合装饰装修损失的计算有多种不同方法,目前的主流观点为:对于形成附合的装修部分的实际损失,应当区分现值损失和未摊销损失,并应当以低者为数据参考。对于现值损失和未摊销损失,进一步讨论如下:


第一、现值损失是指目前装饰装修的市场价值,即以合同解除日为价格评估基准日,在公开市场条件下的自愿买方和自愿卖方在价格评估基准日以正常、公平交易方式所形成的价值金额。从现值考虑,这属于承租人的实际损失。


第二、未摊销损失是指在合同解除时,装饰装修在未使用的合同期限内对应的未摊销的“剩余价值”,该价值通过装饰装修当初工程造价按照租赁房屋使用年限扣减房屋占用使用期间消耗的装饰装修价值来确定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用优德88若干问题的解释》第十二条确定了装饰装修造价费用在租赁期间内摊销完毕的原则,所以合同履行期间已经摊销装饰装修造价费用,不应纳入合同解除后的损失范围。因此,从摊销价值的角度考虑,未摊销损失也属于承租人的实际损失。


确定装饰装修实际损失就应当在两种计算实际损失方式中根据“就低”原则来确定,即如果未摊销损失高于现值损失,承租人的实际损失应当按照装饰装修的现值损失确定。如果未摊销损失低于现值损失,承租人的实际损失应当按照装饰装修的未摊销损失确定。


结    语

军队停偿是保持军队战斗活力的时代要求。加快军队停偿工作的进行,依法处理好现阶段军队停偿案件中的优德88问题是每个优德88人的职责。当然,这更与百姓的理解和支持是密不可分的。愿大家都能从国防和军队建设大局为出发点,积极配合和支持全面依法停止军队有偿服务的推进工作。


附:文中相关优德88、法规、其他规定:

1、中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部、中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部<关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知>(后营字[2004]1285号)第三条:严格实行租赁许可证制度。《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。出租军队空余房地产,必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续,申领《军队房地产租赁许可证》,并在租赁场所明显位置悬挂。


第五条:严格实行租赁合同审核制度。出租军队空余房地产,必须使用军队统一制式的《军队房地产租赁合同》范本,签订书面合同,并经军队房地产管理部门审核同意后,方可生效。


2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用优德88若干问题的解释》第四条:当事人以房屋租赁合同未按照优德88、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。


当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。


3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条:合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的优德88和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。


4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。


5、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。


第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


6、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用优德88若干问题的解释》第十条规定:承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。


第十一条规定:承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:......(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。优德88另有规定的,适用其规定。


第十二条规定:承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。



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